无论是专业物流地产商，还是新进入物流地产领域的传统开发商、电子商务企业、物流公司甚至是快递公司，都应该好好观察一下世界范围内最专注最优秀的物流地产商普洛斯，其飞速的发展轨迹、独特的经营理念、强势的金融杠杆和执着的专业态度给物流地产业界提供了一个重要范本。
在1993年凭着3600万美元的启动基金起步，普洛斯的全球版图逐步从北美，欧洲拓展到亚洲，呈几何基数地完成了资产增值，并保持着每年近40倍的资产膨胀节奏，其所营销的物流地产理念也迅速成为一种炙手可热的资产管理潮流。
自2003年携“物流地产”概念登陆中国，普洛斯发展态势可谓一日千里，迅速成为中国最大的现代物流设施提供商。目前，普洛斯的中国版图已经扩张到国内25个主要城市，投资并管理着76个综合性物流园区。其中，可供租赁面积达1040万平方米，基本形成了对中国主要的空港、海港、高速公路、加工基地和消费市场的物流配送网路的覆盖。
普洛斯的全球物流地产风暴首先要归功于其背后强大的金融杠杆支撑。借助美国上世纪90年代初的REITs热潮，普洛斯成功在纽交所挂牌上市，成为一家工业地产投资信托公司。除了资本市场的融资，普洛斯旗下还管理着14只总规模达80亿美元的基金，加之银行信贷方面的支持，这些都保证了普洛斯能够在全球范围内攻城略地。
普洛斯将其在海外的并购合作经验成功移植到中国，从而保证了称霸中国物流地产的地位。普洛斯与国内最大的物流地产商中储股份[9.900.30%股吧研报]建立了全面的合作协议，还在去年并购了国内最大的民营物流地产商上海宇培。这种“夫唯不争，故莫能与之争”的握手同化之道值得国内企业思索。
独到的市场分析能力和提前一步的布点速度是普洛斯扩张的重要保证。普洛斯在全球的物流配送设施几乎都是临港而建，在世界前75大港口中的18个港口里能找到普洛斯的身影，这个数字还在继续增加。在中国，东部发达地区的主要空港、海港也基本都被普洛斯以最快速度锁定。与安博置业的根据客户具体需求去拿地开发的次序恰好相反，普洛斯是先尽快选址建设，然后再进行招商，当然，这背后是全球范围内强大的客户资源在支撑，“世界1000强”企业中有超过一半是普洛斯的客户，“一呼而百应”，其中包括阿迪达斯，DHL和卓越亚马逊等著名企业。普洛斯所管理的全球客户网络与市场网络保证了销售员总能以很快的速度找到好客户，把物业填满，以其认可的租金租出物业，并尽可能实现长期的租用。
普洛斯在客户管理方面的秘密武器是ProLogisOperationSystem，这一工具系统囊括了对内部流程和客户服务的所有管理。该系统从分析客户的需求和选址入手，对施工过程进行严格的成本控制，对预算的管理以及施工建造过程的管理都将其用于物流设施建设方面的成本降到最低。在物业交付使用后，系统还将进客户管理和物业管理，将每个客户签的租约输入系统，在评估收益风险后签定租约，最大可能地保证投资的安全性。
秉承“以客户为中心”的理念，普洛斯不仅对内最优化管理系统，而且面对不同的客户，在解决方案和配送服务方面都强调为客户“量身订造”，其中主要包括多租户物流设施开发、定制开发、收购与回租等三种模式。普洛斯会根据客户不同的要求，选择合适的地点，建设和管理专用的物流设施，为其提供囊括了方案设计与优化、选址与鼓励性协商、设施设计与开发建设、物业管理服务和营销互动等全方位服务。此外，普洛斯利用自身庞大的运营网络，还在中国提出“物流一站式服务”理念：为客户提供多市场整合的物流配送服务，不用担心货物无处落脚。
其实最值得学习的，并不是所谓的资本运作、管理理念和服务措施，而是普洛斯专注的精神。没有利用低廉的土地“挂羊头卖狗肉”，没有贪多贪全地涉足产业地产各个类别，数十年如一日地只做回报期漫长却恒久稳定的“物流地产”，并做到世界第一的水平，这才是普洛斯能够让全球商家趋之若鹜、让地方政府奉为上宾、让投资者赚得盆满钵满的根本，这才是“普洛斯神话”的真正核心。
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